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Siguiendo con nuestra serie de entrevistas a agentes especializados del sector, esta semana hemos tenido el placer de entrevistar a Santiago Baena, Presidente de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), con él hemos repasado el presente y futuro del sector.

sacaCasa - ¿Donde cree que está el horizonte de la recuperación del sector inmobiliario?

Santiago Baena - No veo el horizonte de recuperación a corto plazo. Sin embargo, si se consigue llevar a buen puerto la postura de los promotores (dispuestos a bajar los precios de las viviendas a cambio de ayuda estatal), y las entidades financieras vuelven a confiar en el sector inmobiliario, a medio plazo podría esperarse una reactivación del mercado.

sacaCasa - ¿Que ambiente se respiraba entre los asistentes al SIMA?

Santiago Baena - En general de preocupación por la situación actual, sin embargo, esperanzados de que como bien se dice siempre que llueve escampa.

sacaCasa - ¿Qué avances han logrado des del consejo y qué proyectos tienen pendientes?

Santiago Baena - El Estatuto por el que se rige nuestra profesión fue la culminación de un proceso de modernización del sector (…). Con el Ministerio de Vivienda comenzamos a trabajar en todo lo relativo a la regularización de la intermediación inmobiliaria en España, y, ya que figuraba este asunto en el programa electoral del PSOE, esperamos continuar trabajando este tema con los actuales rectores del Ministerio.

sacaCasa -¿Qué recomendaciones haría a aquellos profesionales inmobiliarios que están pasando por dificultades?

Santiago Baena - Que sigan con su buen hacer diario (…) y que sepan que el mercado empieza a distinguir a quien actúa con seriedad y profesionalidad frente al que sólo buscaba la oportunidad del negocio rápido. Hoy más que nunca es necesaria la formación y el reciclaje continuos, y, si tengo que dar claves precisas, apostaría por profundizar en aspectos que entiendo van a ser claves en el devenir próximo: la gestión de todo lo relativo a actuaciones de vivienda protegida y el asesoramiento a empresas españolas que desean invertir en el exterior.

sacaCasa - Los compradores están a la expectativa, ¿cuando llegará el mejor momento para comprar una vivienda?

Santiago Baena – El actual es un buen momento para comprar vivienda. Si tu forma de pensar te impone la adquisición de una vivienda como la única opción posible para formar un hogar, debes saber, hoy en día, que los propietarios están, en su inmensa mayoría, dispuestos a negociar.

sacaCasa - El gobierno ha apostado por el alquiler y las viviendas de protección oficial para dinamizar el mercado, ¿Considera acertadas las medidas que se han tomado hasta ahora? ¿Qué otras medidas deberían tomarse para facilitar el acceso a la vivienda?

Santiago Baena - Aunque no es mi intención el ser sumamente crítico con el Gobierno (…), si debo advertir que algunas medidas han sido meramente coyunturales, y, en algunos casos, con ciertos tintes electoralistas. Apostamos por medidas de carácter estructural, perdurables en el tiempo, y que intenten servir de guía al mercado, en vez de tratar de de resistir sus embates.

Para fomentar el alquiler debemos ofrecer garantías jurídicas a los arrendadores y beneficios fiscales a los que se decidan a invertir su dinero en viviendas en alquiler a precio asequible (…). Fiscalmente debe ser igual de beneficioso vivir de alquiler ó ser propietario, e, hilando con lo dicho anteriormente, debemos conseguir una oferta amplia y asequible.

Para fomentar la construcción de viviendas protegidas, debemos hacer que esta línea de negocio sea rentable para los promotores, con apoyos e incentivos por parte del Estado y las autonomías (…) el Estado debe hacer lo que esté en su mano para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

Convendría analizar y reformar (…) el Estado de las Autonomías, (…) hay que dotar a los Ayuntamientos de fuentes de financiación que no estén solo basadas en el urbanismo.

sacaCasa - ¿Cree que están empezando a sobrevalorarse los alquileres?

Santiago Baena - Parece natural el pensar que un mercado que actualmente está siendo muy dinámico, cómo es el mercado de la vivienda en alquiler, puede terminar con una sobrevaloración de los activos que lo forman. Pero también estamos en un escenario en el que está saliendo mucha oferta al mercado, ya que muchos propietarios, al no vender la vivienda, la alquilan para poder costear la hipoteca. Esto está consiguiendo que los precios, aunque no son bajos, por supuesto, estén conteniendo su crecimiento.

También debemos pensar que, si el precio de oferta de alquiler de una vivienda es demasiado alto, no se consigue inquilino o se obliga a una, por así decirlo, sobrehabitación de la vivienda, por lo que el propio mercado actúa de regulador.

Sobre las ayudas del Gobierno al alquiler, destacar que (…) ningún Agente de la Propiedad Inmobiliaria permite que existan dos precios de oferta en el mercado en función de si se cobra o no la ayuda al alquiler. Ese tipo de encargo no es aceptado por ningún API colegiado. Destacar que nuestra labor consiste también en informar al propietario que, si modera la renta de la vivienda, tiene derecho a recibir una subvención de 6.000 euros. Y lo conseguimos muchísimas veces, con lo cual los inquilinos se benefician también de esta labor nuestra.

Gracias por su colaboración Santiago.

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Siguiendo con la serie de entrevistas a expertos del sector que hemos iniciado para estrenar el blog de sacaCasa.com esta semana hemos tenido el placer de entrevistar a Jesús Barrio. Jesús, además de ser ingeniero informático y contar con una basta experiencia en el sector inmobiliario, es autor de Tecnología Inmobiliaria, uno de los blogs de referencia del sector.

En la entrevista nos centramos en la incidencia de Internet en el sector inmobiliario y testeamos el futuro que nos espera tanto a portales como a profesionales inmobiliarios.

sacaCasa - La primera pregunta es obligada. Con todo lo que está pasando en el sector inmobiliario¿Donde crees que está el horizonte de la recuperación?

Jesús - Sinceramente no considero que vaya a haber una recuperación a corto plazo, ni tampoco en el 2009 se prevé que vaya a mejorar la situación. Estamos pagando ahora los errores que hemos cometido entre todos durante los años pasados. La nueva etapa del sector inmobiliario nunca volverá a ser lo que ha sido.

sacaCasa -¿Dónde crees que reside la clave para mantenerse vivo en el sector?

Jesús - Algunas agencias están sobreviviendo gracias a los alquileres, otras gracias a la especialización en determinados productos como las viviendas de lujo, las oficinas o los locales comerciales. Otras empresas están diversificando el negocio hacia nuevos mercados y otras van a continuar con el negocio inmobiliario pero en el extranjero. Ha habido muchas empresas que han surgido en los últimos años dentro de la burbuja, ahora ya no hay mercado para todas, y por lo tanto se puede considerar “normal” que tengan que echar el cierre. En el caso de las promotoras, presentan suspensión de pagos aquellas que en su día hicieron oídos sordos a la explosión de la burbuja, y sobreviven las que echaron el freno a tiempo en la compra de suelo. El mercado siempre manda.

sacaCasa -¿Qué papel tiene que jugar Internet en este momento de crisis?

Jesús - Internet es un medio para acercar al comprador y al vendedor, pero en ningún caso ayudará a solucionar la crisis. Las inmobiliarias y promotoras tendrán que aprender a explotar todos los recursos que ofrece la red […]. Internet […] profesionalizará y ayudará a que las empresas dediquen cada vez menos tiempo a las tareas de gestión, y más tiempo al hilo fundamental de su negocio.

sacaCasa - En tu blog te haces eco de las subastas inmobiliarias y de la venta de viviendas por Internet, ¿hasta donde crees que van a avanzar estas nuevas formas de venta?

Jesús - Hay dos productos inmobiliarios que actualmente son susceptibles de venderse por Internet, y son la obra nueva y las parcelas rústicas. En el resto de inmuebles el comprador siempre necesita pisarlo físicamente […]. Ya se están haciendo ventas de inmuebles de obra nueva por Internet, y a pesar de que son operaciones muy puntuales, creo que veremos cómo se van incrementando poco a poco. Hacer una compra de una vivienda por Internet tendrá descuentos importantes, algo parecido a lo que sucede con los billetes de avión. En el caso de las subastas inmobiliarias, el problema es que no existe demasiada cultura en nuestro país para ésta forma de comercialización, hay todavía bastantes formatos de subastas diferentes por explotar, mucho más ahora que hay necesidad de vender.

sacaCasa -¿Comprarías tu vivienda por Internet?

Jesús - Si con ello me ahorro un dinero, por supuesto que sí, pero antes me iría a dar una vuelta por la zona para conocer el entorno y el emplazamiento de la vivienda.

sacaCasa - En España los grandes portales siguen siendo bastante estáticos aunque se empiezan a incorporar elementos 2.0 ¿Está el gran público español preparado para este tipo de interacción?

Jesús – Es el público más joven el que se encuentra más habituado […] Pero creo que son los propios portales inmobiliarios los que tienen que ir integrando las nuevas tecnologías, así como abrir sus contenidos. No hay más que echar un vistazo a las aplicaciones inmobiliarias de EE.UU.para tener una idea de cómo serán las que usaremos nosotros el día de mañana, es básicamente una cuestión de tiempo.

Gracias por tu opinión Jesús.

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“La preocupación que veo entre los directivos de las entidades financieras es realmente alarmante” anuncia Pablo Aretxabala, director general de Visesa, en la entrevista que nos ha concedido para estrenar este blog. 

Muchos son ya los que lo piensan, pero no tantos los que se atreven a anunciarlo, sobretodo desde entidades públicas o semi-públicas, pero la teoría del “aterrizaje suave de los precios” ha ido perdiendo fuerza entre los expertos del sector. Al preguntarle por sus previsiones de futuro, Pablo nos confiesa “cada vez hay más datos preocupantes que anuncian que se está produciendo una crisis en toda regla cuya principal causa es la falta de liquidez y confianza en el sector bancario…Creo que la crisis puede ser más generalizada de lo que se está contando”, anuncia.

Le preguntamos qué medidas podrían introducirse para corregir esta tendencia y nos comenta que, aunque alaba que se tomen medidas para el fomento del alquiler, se requieren medidas más profundas que las propuestas de momento por el gobierno para cambiar de rumbo. A medio-largo plazo propone:

- Incrementar sustancialmente el parque público de alquiler, “permanente, no con opción de compra”, especifica.

- Conseguir que los propietarios saquen al mercado de alquiler las viviendas vacías -unas 25.000 en Euskadi- para ello se requieren tanto medidas incentivadoras como penalizadoras en caso de que las mantengan vacías. También es necesario mejora las garantías a los propietarios y agilizar el proceso de desahucio.

- Medidas específicas para profesionalizar el sector inmobiliario y recuperar la confianza de los compradores.

El alquiler parece ser la opción más rentable y eficiente económicamente en la coyuntura actual, pero se requieren muchos cambios para que la convergencia con Europa sea realmente factible. Es necesaria una legislación acorde y medidas que protejan a los propietarios pero también les obliguen a tratar las viviendas como lo que realmente son, un derecho básico al que deben tener acceso todos los ciudadanos. La visión de la vivienda como inversión segura y altamente rentable se ha sobredimensionado en los últimos años en detrimento de la función real que debería desarrollar una vivienda.

El acento reside en aumentar la oferta de vivienda de alquiler, pero de una manera ordenada, “no creo (ni deseo) que vuelvan los años de finales de los 90 y principios del milenio, esa es una etapa que hay que desterrar definitivamente e ir hacia modelos más sostenibles desde el punto de vista económico, social y medioambiental” concluye Pablo.

Gracias por tu opinión Pablo.

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