Blog de sacaCasa.com , Blog inmobiliario de sacaCasa.com

Siguiendo con nuestra serie de entrevistas a agentes especializados del sector, esta semana hemos tenido el placer de entrevistar a Santiago Baena, Presidente de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), con él hemos repasado el presente y futuro del sector.

sacaCasa - ¿Donde cree que está el horizonte de la recuperación del sector inmobiliario?

Santiago Baena - No veo el horizonte de recuperación a corto plazo. Sin embargo, si se consigue llevar a buen puerto la postura de los promotores (dispuestos a bajar los precios de las viviendas a cambio de ayuda estatal), y las entidades financieras vuelven a confiar en el sector inmobiliario, a medio plazo podría esperarse una reactivación del mercado.

sacaCasa - ¿Que ambiente se respiraba entre los asistentes al SIMA?

Santiago Baena - En general de preocupación por la situación actual, sin embargo, esperanzados de que como bien se dice siempre que llueve escampa.

sacaCasa - ¿Qué avances han logrado des del consejo y qué proyectos tienen pendientes?

Santiago Baena - El Estatuto por el que se rige nuestra profesión fue la culminación de un proceso de modernización del sector (…). Con el Ministerio de Vivienda comenzamos a trabajar en todo lo relativo a la regularización de la intermediación inmobiliaria en España, y, ya que figuraba este asunto en el programa electoral del PSOE, esperamos continuar trabajando este tema con los actuales rectores del Ministerio.

sacaCasa -¿Qué recomendaciones haría a aquellos profesionales inmobiliarios que están pasando por dificultades?

Santiago Baena - Que sigan con su buen hacer diario (…) y que sepan que el mercado empieza a distinguir a quien actúa con seriedad y profesionalidad frente al que sólo buscaba la oportunidad del negocio rápido. Hoy más que nunca es necesaria la formación y el reciclaje continuos, y, si tengo que dar claves precisas, apostaría por profundizar en aspectos que entiendo van a ser claves en el devenir próximo: la gestión de todo lo relativo a actuaciones de vivienda protegida y el asesoramiento a empresas españolas que desean invertir en el exterior.

sacaCasa - Los compradores están a la expectativa, ¿cuando llegará el mejor momento para comprar una vivienda?

Santiago Baena – El actual es un buen momento para comprar vivienda. Si tu forma de pensar te impone la adquisición de una vivienda como la única opción posible para formar un hogar, debes saber, hoy en día, que los propietarios están, en su inmensa mayoría, dispuestos a negociar.

sacaCasa - El gobierno ha apostado por el alquiler y las viviendas de protección oficial para dinamizar el mercado, ¿Considera acertadas las medidas que se han tomado hasta ahora? ¿Qué otras medidas deberían tomarse para facilitar el acceso a la vivienda?

Santiago Baena - Aunque no es mi intención el ser sumamente crítico con el Gobierno (…), si debo advertir que algunas medidas han sido meramente coyunturales, y, en algunos casos, con ciertos tintes electoralistas. Apostamos por medidas de carácter estructural, perdurables en el tiempo, y que intenten servir de guía al mercado, en vez de tratar de de resistir sus embates.

Para fomentar el alquiler debemos ofrecer garantías jurídicas a los arrendadores y beneficios fiscales a los que se decidan a invertir su dinero en viviendas en alquiler a precio asequible (…). Fiscalmente debe ser igual de beneficioso vivir de alquiler ó ser propietario, e, hilando con lo dicho anteriormente, debemos conseguir una oferta amplia y asequible.

Para fomentar la construcción de viviendas protegidas, debemos hacer que esta línea de negocio sea rentable para los promotores, con apoyos e incentivos por parte del Estado y las autonomías (…) el Estado debe hacer lo que esté en su mano para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

Convendría analizar y reformar (…) el Estado de las Autonomías, (…) hay que dotar a los Ayuntamientos de fuentes de financiación que no estén solo basadas en el urbanismo.

sacaCasa - ¿Cree que están empezando a sobrevalorarse los alquileres?

Santiago Baena - Parece natural el pensar que un mercado que actualmente está siendo muy dinámico, cómo es el mercado de la vivienda en alquiler, puede terminar con una sobrevaloración de los activos que lo forman. Pero también estamos en un escenario en el que está saliendo mucha oferta al mercado, ya que muchos propietarios, al no vender la vivienda, la alquilan para poder costear la hipoteca. Esto está consiguiendo que los precios, aunque no son bajos, por supuesto, estén conteniendo su crecimiento.

También debemos pensar que, si el precio de oferta de alquiler de una vivienda es demasiado alto, no se consigue inquilino o se obliga a una, por así decirlo, sobrehabitación de la vivienda, por lo que el propio mercado actúa de regulador.

Sobre las ayudas del Gobierno al alquiler, destacar que (…) ningún Agente de la Propiedad Inmobiliaria permite que existan dos precios de oferta en el mercado en función de si se cobra o no la ayuda al alquiler. Ese tipo de encargo no es aceptado por ningún API colegiado. Destacar que nuestra labor consiste también en informar al propietario que, si modera la renta de la vivienda, tiene derecho a recibir una subvención de 6.000 euros. Y lo conseguimos muchísimas veces, con lo cual los inquilinos se benefician también de esta labor nuestra.

Gracias por su colaboración Santiago.

Compártelo

Si viajáramos tan sólo un año atrás en el tiempo nos parecerían increíbles todos los mitos y leyendas que creíamos sobre la seguridad del ladrillo como inversión. Ahora todo eso ya ha quedado atrás y sabemos que como cualquier otro activo, el precio de las viviendas también puede bajar. Pero esto que ahora es tan evidente y que todo el que haya estudiado un mínimo de teoría económica sabe, hace un año no estaba tan claro.

El siguiente vídeo fue publicado en youtube en octubre de 2006 y en aquel momento era una premonición en la qué todavía pocos creían. Corrían épocas de auge de las hipotecas subprime y el mercado inmobiliario estadounidense estaba en pleno boom.

Pero la premonición se cumplió y en 2007 llegó la crisis en EEUU. En el último año el precio de la vivienda ha caído un 10,7% según el índice Case-Shiller y nada indica que el deterioro del mercado inmobiliario estadounidense haya acabado. El ABC News fomenta el drama y busca historias de personas “clavadas en una vivienda que no pueden vender”.

La situación requiere cambios estructurales pero la inestabilidad de la campaña electoral no parece la mejor coyuntura para presentar planes de choque. Los candidatos no esconden su preocupación por la economía pero no parecen proponer medidas suficientemente profundas.

McCain prometió el martes encontrar una solución a la crisis, pero sus oponentes demócratas lo criticaron por no respaldar una propuesta específica. Evidenciada su debilidad en temas económicos, McCain se escudó en los expertos y afirmó “consideraré todas y cada una de las propuestas basándome en sus costos y sus beneficios. En esta crisis (…) no permitiré que el dogma supere el sentido común”.

Obama por su parte, asesorado por la académica de Chicago Austan Goolsbee, propone un plan por el que se permitiría a los organismos de crédito la compra de hipotecas y su transformación en préstamos de 30 años a tasas fijas. Obama plantea también alargar el seguro de desempleo y ofrecer ayudas a los estados con menos recursos para ayudar a los estratos más desfavorecidos por la crisis.

Finalmente, Hilary Clinton presenta el discurso más agresivo y más comprometido con el pueblo. Este mismo lunes presentó en Pennsylvania sus “soluciones para la economía”. En ellas habla de la penalización a las instituciones financieras “sin escrúpulos”, que conceden préstamos-trampa, una moratoria de 90 días de los embargos, y una congelación por cinco años de las tasas de interés de los créditos de riesgo. Todas medidas enfocadas a desahogar a las familias más castigadas por la crisis.

Planes que en mi opinión no hacen más que retrasar el anuncio de decisiones más profundas o poner parches temporales a una situación que ha conseguido enriquecer aún más a los ricos y empobrecer aún más a los pobres.

Fuentes:
AFP
Yahoo noticias
Reuters
Cien ladrillos

Compártelo

“La preocupación que veo entre los directivos de las entidades financieras es realmente alarmante” anuncia Pablo Aretxabala, director general de Visesa, en la entrevista que nos ha concedido para estrenar este blog. 

Muchos son ya los que lo piensan, pero no tantos los que se atreven a anunciarlo, sobretodo desde entidades públicas o semi-públicas, pero la teoría del “aterrizaje suave de los precios” ha ido perdiendo fuerza entre los expertos del sector. Al preguntarle por sus previsiones de futuro, Pablo nos confiesa “cada vez hay más datos preocupantes que anuncian que se está produciendo una crisis en toda regla cuya principal causa es la falta de liquidez y confianza en el sector bancario…Creo que la crisis puede ser más generalizada de lo que se está contando”, anuncia.

Le preguntamos qué medidas podrían introducirse para corregir esta tendencia y nos comenta que, aunque alaba que se tomen medidas para el fomento del alquiler, se requieren medidas más profundas que las propuestas de momento por el gobierno para cambiar de rumbo. A medio-largo plazo propone:

- Incrementar sustancialmente el parque público de alquiler, “permanente, no con opción de compra”, especifica.

- Conseguir que los propietarios saquen al mercado de alquiler las viviendas vacías -unas 25.000 en Euskadi- para ello se requieren tanto medidas incentivadoras como penalizadoras en caso de que las mantengan vacías. También es necesario mejora las garantías a los propietarios y agilizar el proceso de desahucio.

- Medidas específicas para profesionalizar el sector inmobiliario y recuperar la confianza de los compradores.

El alquiler parece ser la opción más rentable y eficiente económicamente en la coyuntura actual, pero se requieren muchos cambios para que la convergencia con Europa sea realmente factible. Es necesaria una legislación acorde y medidas que protejan a los propietarios pero también les obliguen a tratar las viviendas como lo que realmente son, un derecho básico al que deben tener acceso todos los ciudadanos. La visión de la vivienda como inversión segura y altamente rentable se ha sobredimensionado en los últimos años en detrimento de la función real que debería desarrollar una vivienda.

El acento reside en aumentar la oferta de vivienda de alquiler, pero de una manera ordenada, “no creo (ni deseo) que vuelvan los años de finales de los 90 y principios del milenio, esa es una etapa que hay que desterrar definitivamente e ir hacia modelos más sostenibles desde el punto de vista económico, social y medioambiental” concluye Pablo.

Gracias por tu opinión Pablo.

Compártelo

Los europeos dedicarán este año una media de más de 14 horas a medios digitales. La EIAA (Asociación Europea de publicidad interactiva) prevé con estos datos que Internet supere en audiencia en 2008 a los medios convencionales como televisión y radio.

Según el presidente de la EIAA, Michel Kleindl, “Nos encontramos en una revolución digital que tiene importantes repercusiones en la publicidad interactiva”. La publicidad online tiene cada vez una penetración mayor y los responsables de las empresas han detectado esta tendencia. En 2007 se invirtió un 11% del presupuesto total de publicidad en Internet. Pero las previsiones indican que en 2010 este porcentaje aumentará hasta el 20%.

El secreto para que dicha publicidad sea efectiva es conocer el gusto de los usuarios y ofrecerles la publicidad adecuada a sus intereses, “si tenemos una web de coches no por ello nuestra publicidad tiene que ser de coches” ejemplifica Michael Kleindl.

El vídeo es la mejor herramienta de la publicidad online. Christian Vollman, director general de MyVideo, la plataforma de vídeos online líder en Alemania superando incluso la penetración de YouTube, anuncia que “el vídeo online auna lo mejor de la publicidad convencional y no convencional. Permite llegar a los usuarios apelando a los sentimientos y las emociones como la televisión y además es posible medir su repercusión.

El sector inmobiliario en la red

Desde que Internet se ha convertido en el medio de referencia para la consulta de oferta inmobiliaria, los futuros compradores disponen de información detallada de cada propiedad. Esta ventaja parece especialmente interesante para los inversores extranjeros que antes tenían que realizar un costoso trayecto para adquirir una vivienda y ahora disponen de todo tipo de información online que pueden consultar desde la comodidad de su casa.

En el proceso de comercialización de viviendas a compradores extranjeros era bastante largo y costoso hace unos años. Era habitual que las promotoras delegasen la comercialización en el exterior en unas pocas empresas especializadas que organizaban presentaciones en hoteles y ferias inmobiliarias en donde en donde entraban en contacto con los clientes. Los interesados eran invitados a un inspection flight, donde acompañados por agresivos comerciales visitaban las promociones. El enorme margen que se manejaba en estas operaciones justificaba sus altos costes.

Pero la situación ha cambiado, los márgenes se han estrechado y ahora el potencial comprador extranjero puede visitar los portales inmobiliarios desde la intimidad de su casa, sin someterse a presión comercial y extrayendo información relevante de las promociones de su interés para luego ponerse en contacto directamente con aquellas promotoras que le interesen.
Los vídeos son, como para el resto del marketing online, la mejor opción para estas promotoras que aportando el máximo de información a sus clientes potenciales ven la posibilidad de cerrar ventas reduciendo significativamente sus costes de captación de clientes.

Si seguimos evolucionando al mismo ritmo no estamos tan lejos de la comercialización de viviendas por Internet.

Fuente: la vanguardia

Compártelo